תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין (להלן: "החוק") אשר נכנס לתוקף ב-1.1.14 היווה רפורמה משמעותית בכל הקשור בהקלות המיסוי שהיו נהוגות בישראל ובפרט יצר הבדלה בחוק בין תושב ישראל לבין תושב חוץ בכל הקשור לדירת המגורים היחידה שבבעלותו בישראל.
על מנת להנות מפטור דירה יחידה בעת המכירה, תושבי חוץ צריכים להוכיח כי אין להם דירה נוספת במקום התושבות. תחילה, דרישת החוק הייתה קבלת אישור רשמי מרשויות המס במדינת התושבות, אך עם הזמן, כשהתגלו קשיים בהשגת אישור כזה ועל מנת לפתור את הסוגייה, הוציאה רשות המיסים את תוספת מס' 2 להוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 5/2013 המאפשרת להביא הוכחות חלופיות להוכחת העדר דירת מגורים במדינת התושבות של מוכר תושב חוץ.
התימוכין יכללו בין היתר: הסכם שכירות, תצהיר מאומת של בעל הנכס, מכתב מרו"ח שלו במקום המושב, אישורים על תשלומים שוטפים החלים על מחזיק בנכס והתואמים את כתובת המושכר.
תשומת לבכם כי ככל ושילמתם מס שבח כי לא הצלחתם להשיג את האישור המיוחל מרשויות המס במקום המושב ו/או לא העברתם תימוכין מספקים, ניתן להגיש בקשה לתיקון שומה במסגרת סעיף 85 לחוק כל עוד לא חלפו 4 שנים מיום שקיבלתם את השומה לתשלום ולבקש החזר על המס ששולם ביתר. ההחזר מגיע עד לתום 8 חודשים מהגשת הבקשה לתיקון בצירוף ריבית והצמדה.
עניין נוסף הרלוונטי מאוד לתושבי חוץ – בהנחה ולא מדובר בדירתכם היחידה בישראל ו/או ככל ויש בבעלותכם דירה נוספת במקום התושבות ועליכם לשלם מס שבח, אזי ניתן לנכות מכוח סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין הוצאות שונות אשר חלו על הנכס במרוצת השנים כגון: שיפוצים, התקנת תאורה, מזגנים, החלפת מטבח ו/או כלים סניטריים, שכ"ט עו"ד ברכישה ו/או מכירה, שכ"ט מתווך ברכישה/מכירה, שכ"ט מודד, אדריכל ועוד.
בחישוב מס השבח, סעיף 47 לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי על הנישום המוכר את דירתו לקחת בחישוב מס השבח, במסגרת הגדרת "יתרת שווי רכישה" את שווי הרכישה אשר ייקבע, בין היתר, לאחר ניכוי הפחת. ה-"פחת" משקף את הירידה בשוויה של דירה על פני תקופת הבעלות והשימוש בה, כתוצאה מבלאי והתיישנות.
בעניין זה חשיבות לעובדה האם הדירה הושכרה למגורים. על פי רוב, מאחר ומדובר במוכר שהוא תושב חוץ, רשות המיסים יוצאת מנקודת הנחה כי מדובר בדירה אשר הושכרה למגורים ואז עלולה לנכות פחת משווי הרכישה, מה שמעלה את שיעור מס השבח.
בימים אלו מתבררת בבית המשפט המחוזי בת"א תובענה ייצוגית (ת"צ 42666-01-20, עו"ד רשף חן נ' רשות המסים, ניתן ביום 28.4.2021), בשאלת החוקיות של ניכויי הפחת הרעיוני על ידי רשות המיסים בבואה לחשב מס שבח בגין מכירת דירות אשר הושכרו למגורים במסלול הפטור ממס הכנסה (דירות אשר בעליהן לא ניכו בגינן פחת במסגרת מס הכנסה).
השופט קבע במסגרת ההחלטה לאישור התובענה הייצוגית כי "מדובר כאמור בשאלה בעלת חשיבות ציבורית ועקרונית, שיש לה השלכות על אלפי נישומים, שמספרם אף ילך ויגדל מדי שנה בשנה, במיוחד כאשר לכאורה ומבלי לקבוע מסמרות, ישנו חשש של ממש שמא רשות המסים עשתה דין לעצמה, ובניגוד לקביעת המחוקק, גבתה ועודנה גובה כספי מס שבח בייתר מבעלי הדירות הפטורות, אגב פרשנות מוטעית של חוק הפטור ועל יסוד היקש מהוראת חוק אחרת הדנה בכלל במי שבחר במסלול המס המופחת..."
לאור האמור ייתכן מאוד כי עם קבלת פסק הדין בעניין התובענה הייצוגית כאמור במסגרתו יתקבלו טענות התביעה יהיו זכאים אלפי נישומים להחזר מס ששולם ביתר עקב ניכוי הפחת שלא כדין.
משרדנו ממשיך לעקוב, להתעדכן ולעדכן בכל מה שחדש בעניין הפסיקה והחקיקה העדכנית והרלוונטית ביותר עבור תושבי החוץ. צרו קשר עוד היום ככל ויש לכם שאלות ו/או אם אתם סבורים כי ייתכן ומגיע לכם החזר מס ונשמח לעמוד לרשותכם.
ליצירת קשר: Stav@weissarieli.com +16506700231 www.weissarieli.com
*יובהר כי אין לראות במאמר זה ייעוץ משפטי ו/או להסתמך עליו ככזה, כי כל האמור בו תקף למועד כתיבתו ועשוי להשתנות וכי הצעדים המנויים בו מהווים רק רשימה חלקית לצורך מתן דוגמאות. יש להיוועץ בעורך דין ו/או איש מקצוע נכון עבור כל מקרה נפרד לגופו.